La loi n° 2022-1104 du 22 août 2021 dite « Climat et Résilience » a institué un « droit de surplomb » afin de faciliter la rénovation énergétique des bâtiments grâce à leur isolation thermique par l’extérieur.
Le décret n° 2022-926 du 23 juin 2002 vient préciser l’exercice de ce droit par l’insertion au chapitre II du titre 1er du livre 1er du code de la construction et de l’habitation d’une nouvelle section, numérotée 5, intitulée « Isolation thermique par l’extérieur des bâtiments ».
Ce droit de surplomb du fonds voisin, d’au plus 35 cm d’épaisseur, ne peut toutefois être exercé que si « aucune autre solution technique ne permet d’atteindre un niveau d’efficacité énergétique équivalent ou que cette autre solution présente un coût ou une complexité excessifs ». Le texte prévoit également une possibilité d’opposition du propriétaire du fonds voisin – ou du syndic de copropriétaires – (dans un délai de six mois à compter de la notification des travaux projetés) dès lors qu’il justifie d’un motif sérieux et légitime tenant à l’usage présent ou futur de son bien, ou encore de la méconnaissance des conditions d’exercice de ce droit.
De plus, sauf accord entre les deux propriétaires sur une hauteur inférieure, l’ouvrage d’isolation ne peut être réalisé qu’à deux mètres au moins au-dessus du pied du mur, de l’héberge (ligne sur le mur mitoyen séparant les bâtiments, formée par l’arête du bâtiment le moins haut) ou du sol. Les modalités de mise en œuvre de ce droit de surplomb sont constatées par acte authentique ou par décision de justice, publié pour l’information des tiers au fichier immobilier. Il suppose en outre de s’acquitter auprès du propriétaire du fonds à surplomber d’une indemnité préalable. On présage déjà à ce sujet un probable point d’achoppement.
Le droit de surplomb emporte par ailleurs le droit d’accéder temporairement à l’immeuble voisin et d’y mettre en place les installations provisoires strictement nécessaires à la réalisation des travaux. Une autre indemnité est alors due à ce titre en contrepartie, tandis qu’une convention définit les modalités de mise en œuvre de ce qu’il convient de qualifier de servitude de « tour d’échelle ». Là encore une faculté d’opposition est aménagée (toujours dans le délai de six mois) « si la destination, la consistance ou la jouissance de ce fonds en seraient affectées de manière durable ou excessive ».
Le décret revient en détail sur l’ensemble de ces modalités de mise en œuvre, notamment les documents qui doivent être notifiés au propriétaire du fonds à surplomber avant le début des travaux et sur la teneur de la convention. C’est en effet elle qui règle en particulier la nature des installations provisoires à mettre en place pour la réalisation des travaux d’isolation et les conditions de protection du fonds à surplomber. L’indemnité due en contrepartie des droits d’accès et d’installation temporaires y figure et, le cas échéant, les mesures prévisionnelles de remise en état du fonds voisin.
Le texte précise enfin la procédure d’opposition devant le juge judiciaire, lequel est aussi compétent pour la fixation du montant des indemnités préalables, à défaut d’accord.