La loi visant à l’accélération et à la simplification de la rénovation de l’habitat dégradé et des grandes opérations d’aménagement, adoptée en commission mixte paritaire le 25 mars dernier, a été publiée ce matin au Journal officiel.
Voici les principales mesures :
Lorsqu’un meublé de tourisme est situé dans un immeuble en copropriété, les agents du service municipal du logement doivent s’adresser au syndic de l’immeuble afin d’obtenir certains renseignements indispensables à leurs contrôles (règlement de copropriété de l’immeuble, codes d’accès à l’immeuble, plans, etc.). Les syndics de copropriété sont désormais tenus de fournir aux agents tous les renseignements nécessaires à l’accomplissement de leur mission.
Il est instauré l’insaisissabilité des sommes versées à la Caisse des dépôts et consignations pour le compte d’une copropriété par un administrateur provisoire.
L’engagement d’une procédure de mandat ad hoc pour les copropriétés est facilité :
Le syndic devra demander la désignation judiciaire d’un mandataire ad-hoc dans certaines circonstances en prévoyant des sanctions en cas de manquements.
Il devra ainsi, après avoir informé le Conseil syndical, saisir, la justice pour demander la désignation d’un mandataire ad-hoc dans le cas où la copropriété présente :
- 15 % d’impayés de charges pour les copropriétés de plus de 200 lots,
- 25 % d’impayés de charges pour les copropriétés de moins de 200 lots.
La loi Habitat dégradé a ajouté une troisième condition qui est l’absence de vote (mais non d’approbation) de l’Assemblée générale sur l’approbation des comptes depuis au moins deux ans.
Le président du Tribunal Judiciaire pourra imputer tout ou partie des frais de l’administration provisoire au syndic si ce dernier n’a pas demandé la désignation d’un mandataire ad-hoc.
Article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Il est désormais possible d’obtenir sans procédure judiciaire une saisie sur les biens d’un copropriétaire en cas de défaut de paiement des provisions dues :
Le Syndic pourra demander à un Huissier de procéder à une saisie conservatoire à l’encontre d’un copropriétaire débiteur pour les provisions qui relèvent de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.
Ainsi, et après une mise en demeure restée infructueuse et passé un délai de 30 jours, les sommes restant dues appelées au titre de l’exercice précédent, après approbation des comptes, et les provisions non encore échues de l’exercice qui deviennent immédiatement exigibles, pourront faire l’objet d’une saisie conservatoire par voie d’huissier, sans autorisation préalable du juge, jusqu’à l’obtention d’une décision judiciaire.
– La possibilité pour le maire de définir des secteurs dans lesquels la réalisation d’un diagnostic décennal de structure de l’immeuble est rendue obligatoire.
– Lorsqu’une copropriété est en difficulté, le retrait d’une union de syndicats est désormais décidé par l’assemblée générale du syndicat à la majorité absolue.
Les travaux de rénovation énergétique dans les copropriétés sont facilités :
L’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 est complété en prévoyant la possibilité d’une seconde Assemblée générale : Si au cours de l’Assemblée générale des travaux d’économie d’énergie ou de réductions d’émissions de gaz à effet de serre n’ont pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, si une nouvelle assemblée générale est convoquée dans les trois mois présentant ce même question, elle devra être votée à la majorité de l’article 24.
L’Assemblée générale des copropriétaires pourra désormais voter la souscription d’un emprunt « au nom du syndicat des copropriétaires » pour le financement des travaux d’une copropriété dégradée.
Le Syndicat des copropriétaires sera garanti en totalité, sans franchise et sans délai de carence, par un cautionnement solidaire assuré par une entreprise spécialisée agréée en cas de constat de la défaillance d’un copropriétaire du paiement de son emprunt.
Le déblocage des fonds pour payer les fournisseurs devra se faire sur présentation des factures par le syndic à l’établissement prêteur.
Tout copropriétaire pourra cependant, dans un délai de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal, refuser de participer à cet emprunt, mais il devra, dans ce cas, « verser la totalité de la quote-part du prix des travaux lui revenant dans un délai de six mois ». Les modalités précises de ce dispositif seront décidées par décret.
Article 26-4 de la Loi du 10 juillet 1965.
– Le prononcé de l’état de carence d’une copropriété est accéléré pour réduire les délais nécessaires à la remise des conclusions de l’expertise préalable à la décision du juge judiciaire.
– Dans le cadre d’une expropriation, il est possible de prendre possession de l’immeuble plus rapidement pour réaliser des travaux en urgence, via une procédure de prise de possession. Il était notamment possible de l’utiliser pour les opérations de requalification de copropriété dégradées (ORCOD) d’intérêt national. La prise de possession est maintenant ouverte aux autres ORCOD.
– L’opérateur chargé d’une opération de requalification des copropriétés dégradées peut désormais solliciter devant le juge la scission d’un grand ensemble ou sa subdivision en syndicat principal et syndicats secondaires.
Notifications par voie électronique :
La loi acte la généralisation des notifications et mises en demeure par voie électronique. Tout d’abord, il n’est plus requis l’accord exprès des copropriétaires pour que les notifications et mises en demeure soient valablement faites par voie électronique. En revanche, tout copropriétaire peut demander à recevoir les notifications et les mises en demeure par voie postale. La demande peut être faite par tout moyen et à tout moment auprès du syndic de copropriété. Le syndic informe les copropriétaires des moyens qui s’offrent à eux pour conserver un mode d’information par voie postale.
Création d’un Syndic d’intérêt collectif :
La loi prévoit la création d’un statut de “Syndic d’intérêt collectif”, obtenu grâce à un agrément permettant à son bénéficiaire d’intervenir dans les copropriétés dans lesquelles un mandataire ad hoc ou un administrateur provisoire a été désigné par une décision judiciaire. Le syndic d’intérêt collectif sera ainsi présumé compétent pour :
- Gérer les copropriétés pour lesquelles un mandataire ad hoc a été désigné
- Assister l’administrateur provisoire, à sa demande, dans ses fonctions de gestion
Cet agrément sera délivré par le représentant de l’État dans le département pour une durée de cinq ans, au regard notamment de la capacité et des compétences du syndic à accomplir ces missions. La liste des syndics d’intérêt collectif devra être transmise par le préfet au Conseil national des administrateurs judiciaires et des mandataires judiciaires. Les organismes HLM et les Sociétés d’économie mixte (SEM) sont réputés remplir les conditions d’obtention de l’agrément de syndic d’intérêt collectif. Les modalités d’application de cette mesure seront définies par décret (à paraître).